Superbonus e plusvalenze: esclusa la vendita della “prima casa”

Niente imposte sulla plusvalenza generata dalla cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati con Superbonus se lo stesso immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo che intercorre tra l’acquisto e la vendita. Con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 , l’Agenzia detta istruzioni agli uffici sulle novità in materia di plusvalenze introdotte dalla Legge di Bilancio per il 2024.

Prima casa fuori dal perimetro – Il documento di prassi ricorda che sono fuori dall’ambito di applicazione della norma le plusvalenze relative agli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o a quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, se al momento della cessione sono stati acquistati (o costruiti) da meno di dieci anni.

Le nuove regole – L’ultima Legge di Bilancio (Legge n. 213/2023, articolo 1 , commi da 64 a 67) ha introdotto a partire dal 1° gennaio 2024 un’ipotesi di plusvalenza che si realizza a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni. La plusvalenza configura un reddito diverso se non conseguito nell’esercizio di arti e professioni e di imprese commerciali o da società in nome collettivo o in accomandita semplice.

Esempio: Il sig. Rossi ha acquistato un appartamento il 5/07/2012 per euro 200.000 (imposta di registro inclusa) e ha proceduto a effettuare il cappotto con ultimazione dei lavori il 1/07/2021 (Superbonus 110% fruito su una spesa di euro 30.000, iva inclusa). Egli cede l’immobile il 31/01/2024 per euro 300.000. Ha residenza anagrafica dal 1/01/2013: avendo destinato l’unità immobiliare a propria abitazione principale negli ultimi 10 anni di possesso, non scatterà alcuna plusvalenza imponibile. Se fosse stata una seconda casa, non opererebbe la causa di esonero e Rossi sarebbe costretto a tassare la plusvalenza. Avendo posseduto l’immobile per più di 5 anni, può procedere alla rivalutazione del costo di acquisto. Ponendo un coefficiente pari a 1,204 al 5/06/2012 (assunto alla data del 31/01/2024) si avrà: euro 200.000 (costo storico da rivalutare) x 1.204 (coeff. – Indice dei prezzi al consumo per le rivalutazioni monetarie (istat.it)) = euro 240.800. Il contribuente potrà decidere se applicare l’imposta sostitutiva del 26% o far partecipare la plusvalenza al reddito complessivo, indicandolo nel quadro RL del Modello Redditi PF.

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