25 Giugno 2025, di Noemi Ricci – PMI.it

In scadenza il 30 giugno 2025 il pagamento della cedolare secca, con il debutto della nuova aliquota al 26%. Quello della cedolare secca sugli affitti è un regime fiscale agevolato che può essere scelto dai locatari (proprietari), sia in fase di stipula del contratto che nelle annualità successive, previa comunicazione al locatore (inquilino). Lo scorso anno sono intervenute una serie di novità contenute nella Legge di Bilancio, che in alcuni casi la rendono oggi meno conveniente.

Vediamo dunque quando conviene oggi, come si calcola l’imposta e il risparmio, come si versa e come si dichiara, come si registra il contratto e quando si può aumentare il canone in fase di rinnovo.

Cedolare secca: il decalogo

La cedolare secca è una opzione di imposta sostitutiva dell’IRPEF esercitabile dai contribuenti che stipulano contratti di locazione di immobili ad uso abitativo. Questo strumento fiscale è regolamentato dal Dlsg 23/2011, articolo 3 ed è riservato solo a determinate tipologie di affitti, affittuari e inquilini. Ad esempio non può essere utilizzata a scopo imprenditoriale, anche se per i contratti di locazione strumentale è applicabile a quelli stipulati nel 2019 (con relative proroghe) per locali commerciali di categoria catastale C/1 e superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. Le condizioni di base per l’utilizzo della cedolare secca sono le seguenti.

1. Si utilizza in fase di compilazione del modello RLI quando si procede alla registrazione del contratto di affitto, anche per gli anni successivi in caso di locazioni pluriennali o di proroga;
2. è limitata ai soli affitti residenziali (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10);
3. è riservata alle persone fisiche;
4. possono usarla solo i proprietari o titolari di un diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative, compresi gli usufruttuari;
5. se ci sono più titolari dell’immobile, l’opzione va esercitata uno per uno;
6. è rivolta agli inquilini che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo (neanche se l’immobile viene usato per finalità abitative di collaboratori e dipendenti);
7. si applica alle locazioni di lunga durata (ad esempio 4+4 oppure 3+2) oppure, se di breve durata (non superiore a 30 giorni), soltanto se nell’anno il proprietario destina a questa finalità al massimo quattro appartamenti (oltre tale soglia l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale e dunque la cedolare secca è vietata);
8. si può usare sia per contratti a canone libero che concordato;
9. si devono rispettare le disposizioni nazionali e territoriali per quanto concerne l’applicazione dell’aliquota ridotta al 10% rispetto a quella ordinaria del 21%;
10. si applica al 26% per le locazioni brevi successive alla prima.

Con specifico riferimento all’applicazione della cedolare secca al 10% è applicabile solo nei comuni indicati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del DL 551/1988 ossia Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, e nei comuni confinanti; e nei comuni capoluogo di provincia; nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.

Quali sono i vantaggi della cedolare secca sugli affitti?

Tra i vantaggi della cedolare secca, che si traduce nell’applicazione di una tassa piatta per i redditi generati dai contratti di locazione residenziale, vi è il fatto che si tratta di un’imposta sostitutiva di:

• aliquota IRPEF ordinaria;
• addizionali all’IRPEF;
• imposte di bollo e di registro.

Per calcolare le tasse dovute al Fisco sui contratti di affitto a cui si applica la cedolare secca, per quanto percepito con l’affitto dell’immobile, è prevista:

• l’aliquota al 21% in caso di contratto a canone libero, anche per il primo immobile affittato con locazione breve;
• dal secondo immobile affittato con contratto di locazione breve si sale al 26%;
• l’aliquota al 10%, infine,  in caso di contratto a canone concordato (3+2).

Da quest’ultimo punto si evince che la convenienza fiscale della cedolare secca, generalmente, aumenta con l’aumentare del reddito da assoggettare a tassazione IRPEF.

Va però sottolineato che il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca viene considerato nel reddito complessivo ai fini del possesso dei requisiti per carichi di famiglia e detrazioni IRPEF.

In caso di cedolare secca con canone concordato, il vantaggio per il conduttore è di avere la certezza di non subire aumenti del canone di affitto sulla base della rivalutazione ISTAT, per tutto il periodo di durata della locazione.

Lo svantaggio per il locatario, di conseguenza, è di dover rinunciare ad applicare aumenti di canone per tutta la durata del contratto al quale si applichi la cedolare secca. Di contro, per entrambi sono previsti agevolazioni fiscali.

Quando non conviene la cedolare secca?

La valutazione della convenienza, o meno, della cedolare secca è dunque articolata e soggettiva. Bisogna analizzare i casi specifici per capire quale degli elementi sopra esposti pesi di più sul calcolo finale. Generalizzando al massimo si può affermare che:

• la cedolare secca conviene ai proprietari che hanno altri redditi sottoposti a tassazione IRPEF;
• la cedolare secca non conviene quando si prevede un aumento dell’inflazione durante il periodo di validità del contratto e/o non si hanno altri redditi oltre a quelli provenienti dall’affitto di uno o più immobili.

Cedolare secca in Dichiarazione dei Redditi e ISEE: come si indica?

Ai potenziali vantaggi fiscali della cedolare secca (il canone di locazione non si calcola nell’imponibile ai fini IRPEF e addizionali), si associano possibili svantaggi che emergono in fase di dichiarazione dei redditi e dell’ISEE.

• In fase di dichiarazione dei redditi la cedolare secca si applica sul 100% del canone incassato, mentre senza cedolare secca (ovvero in regime IRPEF) viene dichiarato il 95% nel caso di contratti a canone libero e al 66,5% in caso di contratti a canone concordato e per studenti universitari fuori sede;
• il reddito totale su cui calcolare l’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) in caso di scelta della cedolare secca implicherà un valore più alto (reddito personale + 100% del reddito da locazione), rispetto all’applicazione del regime IRPEF (reddito personale +il 95% del reddito da locazione).

La tardiva comunicazione di revoca del regime cedolare secca gode della remissione in bonis (Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23) tramite invio del modello RLI entro il 30 novembre previo versamento senza compensazione di 250 euro e dell’imposta di registro, maggiorata degli interessi e delle sanzioni.

Come si calcola e come si paga la cedolare secca?

Per calcolare la cedolare secca, la base imponibile è data dal canone di locazione senza deduzioni. Per il pagamento della cedolare secca è previsto il versamento in acconto e a saldo. L’acconto da versare si calcola sul 100% dell’imposta dovuta per i redditi dell’anno precedente assoggettati a cedolare secca, ma è dovuto – come gli acconti IRPEF – soltanto se supera la soglia di 51,65 euro. L’acconto deve in questo caso essere pagato:

• in un’unica soluzione se inferiore a 257,52 euro;
• in due rate se maggiore o uguale a 257,52 euro.

Le scadenze: prima rata (al 40%) entro il 30 giugno e seconda rata (60%) o unica rata (100%) entro il 30 novembre. I contribuenti soggetti ad ISA pagano il 50% a giugno ed il 50% a novembre. È possibile versare la prima rata entro il 31 luglio pagando una maggiorazione dello 0,4%.

Per il versamento con F24, vanno utilizzati i codici tributo:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata,
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione,
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

Registrazione contratto con cedolare secca: quanto costa?

La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo a quello ordinario che tra le agevolazioni, oltre all’aliquota, prevede per la registrazione del contratto di locazione l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, dell’imposta di bollo e delle addizionali regionali e comunali IRPEF.

Per la registrazione di un contratto di locazione con cedolare secca, quindi, il locatore dovrà pagare solo l’aliquota del 21% sul canone annuo se il contratto d’affitto è ordinario, o un’aliquota del 10% sul canone annuo se il contratto d’affitto è a canone concordato. Se l’opzione viene esercitata negli anni successivi alla registrazione del contratto, non vengono rimborsate le spese pagate precedentemente per la registrazione del contratto di locazione con regime fiscale ordinario: l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo, più l’imposta di bollo di 16 euro per ogni copia da registrare.

Calcolo cedolare secca: un esempio pratico?

Prediamo ad esempio in contratto di locazione con cedolare secca il cui canone annuo sia pari a 4.000 euro. Per il calcolo degli acconti bisognerà procedere nel seguente modo:

• cedolare secca = € 4.000 x 21% = € 840. Tale valore è maggiore di € 257,52 e pertanto l’acconto deve essere versato in due rate;
• primo acconto = € 840 x 40% = € 336. Tale importo andrà versato entro il 30 giugno usando il codice tributo 1840;
• secondo acconto = € 840 x 60% = € 504. Tale importo andrà versato entro il 30 novembre usando il codice tributo 1841.
• maggiorazione in caso di ritardo (0,4%) = € 337,34.

Se prendiamo un canone annuo pari a 1.000 euro la cedolare secca risulterà pari a 210 euro (1.000 x 21%). Tale valore è minore di € 257,52 e pertanto l’acconto deve essere versato in un’unica soluzione entro il 30 novembre usando il codice tributo 1842.

Regole per intermediari immobiliari

I soggetti intermediari non residenti come Airbnb possono adempiere agli obblighi fiscali concernenti comunicazioni e ritenute. Si tratta dei seguenti soggetti:

• residenti UE ed extra-UE con stabile organizzazione in Italia (adempimenti tramite la stabile organizzazione)
• residenti in uno Stato UE privi di stabile organizzazione (direttamente o tramite rappresentante fiscale in Italia come responsabile d’imposta);
• residenti extra-UE con stabile organizzazione in uno Stato UE (adempimenti tramite stabile organizzazione);
• residenti extra-UE senza stabile organizzazione nella UE (adempimenti tramite rappresentante fiscale individuato tra i soggetti di cui all’articolo 23 del DPR 600/1973, con responsabilità solidale dei residenti nel territorio dello Stato che appartengono al loro stesso gruppo.

Per approfondimenti, si può consultare anche la Circolare n. 10/2024 dell’Agenzia delle Entrate.