27 Maggio 2026, di Teresa Barone – PMI.it
Per i terreni in leasing, la quota capitale del canone riferita all’area è indeducibile anche quando una parte del suolo è ceduta al Comune per ottenere il permesso di costruire. L’ordinanza n. 8473/2026 della Cassazione chiarisce che la cessione urbanistica lascia invariata la natura fiscale del terreno originario: per l’impresa che usa il bene in locazione finanziaria, la porzione trasferita all’ente locale segue lo stesso trattamento dell’area acquisita dalla società di leasing.
La Cassazione sul terreno ceduto al Comune
Il caso riguarda una società utilizzatrice di un leasing immobiliare finalizzato alla costruzione di un fabbricato strumentale. Una parte del terreno era stata trasferita al Comune come area standard, nell’ambito degli obblighi urbanistici collegati al rilascio del titolo edilizio.
La società aveva distinto quella porzione dal resto dell’area, sostenendo una diversa disciplina fiscale per la quota dei canoni riferibile al terreno ceduto. Per la Corte di Cassazione, invece, l’operazione conserva un carattere unitario: la porzione trasferita al Comune deriva dallo stesso terreno acquisito in leasing e mantiene il regime fiscale dell’area originaria.
Perché la quota terreno del leasing è indeducibile
Il criterio nasce dall’equiparazione tra acquisto diretto e acquisizione tramite locazione finanziaria. I terreni, anche quando sono strumentali all’attività d’impresa, hanno vita utile illimitata e sono esclusi dall’ammortamento fiscale.
Per coerenza, nel leasing immobiliare la quota capitale dei canoni riferibile al terreno segue lo stesso trattamento: è indeducibile ai fini del reddito d’impresa. La disciplina mira a evitare un vantaggio fiscale per chi acquisisce il terreno tramite leasing rispetto a chi lo acquista in proprietà.
| Componente del leasing | Trattamento fiscale |
|---|---|
| quota capitale riferita al terreno | indeducibile |
| quota capitale riferita al fabbricato strumentale | deducibile secondo le regole ordinarie |
| interessi passivi impliciti | deducibili nei limiti dell’articolo 96 TUIR |
| porzione di area ceduta al Comune | assoggettata al regime fiscale del terreno originario |
Quota capitale e interessi: regole diverse
La distinzione fiscale riguarda soprattutto la scomposizione del canone di leasing. La quota capitale riferita al terreno è indeducibile, mentre la componente finanziaria può essere dedotta secondo le regole sugli interessi passivi.
La stessa Agenzia delle Entrate ha chiarito che, nel leasing per l’acquisizione di un terreno, la parte corrispondente agli interessi passivi impliciti mantiene rilevanza fiscale nei limiti dell’articolo 96 del TUIR. La ripartizione tra capitale e interessi diventa quindi essenziale nella dichiarazione dei redditi dell’impresa.
Aree standard come il terreno originario
Nel caso esaminato, la porzione trasferita al Comune era collegata all’intervento edilizio e al rilascio del permesso di costruire. Questo legame porta la Cassazione a trattare l’area standard ceduta al Comune come parte dell’operazione unitaria di acquisizione del terreno. La cessione per obblighi urbanistici, quindi, lascia ferma l’indeducibilità della quota di canone riferibile al terreno.
Per imprese edili, immobiliari e manifatturiere, il criterio vale soprattutto nei contratti in cui il leasing del terreno precede la costruzione di un fabbricato produttivo o commerciale. In dichiarazione, la componente riferibile al terreno va ripresa a tassazione, mentre la deduzione può riguardare la parte fiscalmente ammessa dei canoni e la quota interessi secondo le regole ordinarie.
Queste regole riguardano soprattutto i progetti che prevedono permessi edilizi, convenzioni urbanistiche e cessioni di aree a enti locali.
Agevolazioni diverse con regole a parte
pronuncia riguarda la deducibilità dei canoni ai fini del reddito d’impresa. Il tema agevolativo del leasing immobiliare in costruendo per la ZES Unica segue regole proprie, legate all’effettuazione dell’investimento e ai requisiti del credito d’imposta. Per gli investimenti immobiliari finanziati in leasing, la Cassazione rafforza un criterio fiscale già noto: il valore del terreno deve essere isolato dalla quota deducibile e seguito anche quando una parte dell’area è destinata al Comune per ottenere il titolo edilizio. L’operazione deve quindi prevedere la scomposizione del canone tra fabbricato, terreno e interessi.